Odszkodowania za immisję z działki sąsiedniej

Immisją nazywamy takie działanie właściciela nieruchomości na swoim gruncie, którego skutki odczuwalne są na działkach sąsiednich. Może to być spowodowane prowadzoną działalnością gospodarczą, która generuje hałas, nieznośny zapach, pyły, mogą to być również korzenie drzewa lub gałęzie, które przechodzą na sąsiadującą działkę. Czy dotknięty wystąpieniem szkodliwej immisji sąsiad może zwrócić się po pomoc do sądu? Jeśli tak, to jakie są możliwe konsekwencje?

Ekspert z kancelarii prawniczo-rachunkowej ULTIMA:

Działanie sąsiada może w znacznym stopniu utrudnić użytkowanie własnej nieruchomości. Prawo nie pozostawia poszkodowanych samym sobie. W sądzie można domagać się od sąsiada zaprzestania szkodliwej działalności, a w niektórych sytuacjach , można domagać się odszkodowania.

Czy każde działanie sąsiada, które nam przeszkadza, jest immisją?

Immisja jest działaniem, którego skutki odczuwalne są na gruntach sąsiadujących (nie tylko w bezpośrednim sąsiedztwie). Są osoby, które przeczytawszy takie zdanie, zatarłyby ręce z zadowoleniem. Jednak nie, nie każdy hałas, który dla nas jest nie do zniesienia, jest uznawany za immisję. Działanie sąsiada musi w sposób obiektywny (podlegający ocenie biegłych) łamać zasady współżycia społecznego ponad przeciętną miarę. Sąd w trakcie oceny czy zaistniały szkodliwe immisje, bierze pod uwagę szereg czynników, tj. przeznaczenie działki, decyzji o warunkach zabudowy oraz czas i intensywność występowania immisji.

Wyróżniamy kilka rodzajów immisji, np. bezpośrednie i pośrednie. Pierwsze mają charakter celowy i zamierzony, nacechowane są złą wolą osoby dokonującej naruszeń. Drugie są niezamierzone, co do zasady wynikają z użytkowania nieruchomości w sposób dozwolony. Immisje podzielić możemy jeszcze na materialne (zapachy, pyły, hałasy) oraz niematerialne (negatywne oddziaływanie na psychikę właściciela wynikające bezpośrednio z prowadzonej na sąsiadującej działce działalności), pozytywne (polegają na przenikaniu np. hałasu) i negatywne (uniemożliwienie lub utrudnienie przenikania np. światła), wynikające z działania lub zaniechania.

Immisję w postępowaniu sądowym – czy możemy starać się odszkodowanie?

Wiele sąsiedzkich działań, które mają negatywny wpływ na życie sąsiadów, można rozwiązać polubownie w drodze bezpośredniego porozumienia. Często jednak sąsiad dopuszczający się łamania zasad współżycia społecznego nie chce zmienić swojego postępowania, a niekiedy z premedytacją działa na naszą szkodę, np. pozbywając się nieczystości na naszą działkę. Co wtedy robić?

Sprawę należy skierować do sądu, który rozpatrzy pozew na podstawie m.in. zeznań świadków, zdjęć, filmów i opinii biegłych. Co do zasady sąsiedzi mogą w tego typu sprawach występować z roszczeniem negatoryjnym, tj. domagać się przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania dalszych naruszeń. Niekiedy jednak można żądać odszkodowania za immisję na sąsiedniej działce – kiedy?

Przepisy mówią, że jeżeli działania sąsiada zakłócają ponad przeciętną miarę normalne korzystanie z nieruchomości i prowadzi to do powstania szkody, poszkodowany może domagać się odszkodowania. Szkoda może wyrażać się w utracie wartości naszej nieruchomości bądź w naruszeniu dóbr osobistych i związanym z tym cierpieniem moralnym spowodowanym koniecznością znoszenia immisji. Warto zaznaczyć, że nawet jeśli właściciel sąsiedniej nieruchomości przestrzega norm zawartych w przepisach, to może nastąpić przekroczenie dopuszczalnego stopnia oddziaływań sąsiedzkich. Prowadzenie sprawy odszkodowawczej należy powierzyć doświadczonej kancelarii prawniczej, która oceni szanse na wygraną sporu i oszacuje, o jaką wysokość odszkodowania można się starać.