Mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego – Co lepiej wybrać?

Jedną z pierwszych decyzji, jakie trzeba podjąć decydując się na zakup własnego mieszkania jest to, czy wolimy kupić nowe mieszkanie na rynku pierwotnym, czy może mieszkanie nie od developera, tylko od jego poprzedniego właściciela, czyli mieszkanie z rynku wtórnego. Oba te rozwiązania mają swoje zalety. W artykule dokładnie opisujemy zalety i wady mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym i doradzamy, na co jest się lepiej zdecydować.

Czym się różnią mieszkania na rynku pierwotnym i mieszkania na rynku wtórnym

Obecnie rynek mieszkaniowy w Polsce jest bardzo szeroki, i klienci, jeżeli dysponują odpowiednio dużymi środkami finansowymi lub mają dużą zdolność kredytową, mogą wybierać spośród wielu mieszkań, które różnią się od siebie metrażem, rozkładem pomieszczeń, lokalizacją oraz wiekiem. Właśnie wiek nieruchomości jest kluczową kwestią przy podejmowaniu decyzji o tym, czy woli się kupić mieszkanie z rynku pierwotnego, czy raczej z rynku wtórnego. Ceny mieszkań na rynku pierwotnym i na rynku wtórnym są raczej na podobnym poziomie, i różnice będą się brały przede wszystkim z lokalizacji inwestycji. Inne ceny mieszkań i na ryku pierwotnym i na rynku wtórnym będą np. w centrum Warszawy, a inne ceny będą za mieszkanie pod Warszawą.

Mieszkania z rynku wtórnego to najprościej mówiąc mieszkania używane, które kupuje się z drugiej ręki, czyli od ich wcześniejszych właścicieli. Co istotne, na rynku wtórnym znajdują się jednak zarówno mieszkania, które mają już kilkanaście lub kilkadziesiąt lat, jak i mieszkania w miarę nowe, czyli takie, które mają np. 2-3 lata, ale są sprzedawane dlatego, bo ich wcześniejsi właściciele postanowili się przenieść do innego miasta lub powiększyła im się rodzina i potrzebują dla siebie czegoś innego. Inaczej rzecz wygląda w przypadku mieszkań na rynku pierwotnym.

Jak tłumaczy nasz rozmówca, doradca klientów z firmy developerskiej Eko-Bud, która specjalizuje się w budowie atrakcyjnych mieszkań na obrzeżach Warszawy: Na rynku pierwotnym dostępne są wyłącznie mieszkania nowe, które kupuje się bezpośrednio od dewelopera. Takie mieszkania przekazywane są klientom w stanie deweloperskim. Klient, kupując mieszkanie, otrzymuje wstępną wizualizację, jak będzie mogło ono wyglądać po wykończeniu i jak planowane jest wykończenie osiedla, na którym znajduje się budynek.

Jakie są zalety i wady mieszkań z rynku wtórnego?

Największą zaletą mieszkań z rynku wtórnego jest to, że znajdują się one na starszych osiedlach. Jest to automatycznie związane też z tym, że znacznie bardziej rozwinięta jest też infrastruktura w okolicach. Co to znaczy? To oznacza, że mieszkając na starszych osiedlach zazwyczaj ma się znacznie łatwiejszy dostęp do sklepów, do poczty, do szkół czy do przedszkoli. Zazwyczaj w takich okolicach wszystko wygląda już tak, jak było zamierzone w trakcie tworzenia osiedla. Dla niektórych osób zaletą kupna mieszkania na rynku wtórnym jest też to, że z racji tego, że w takich mieszkaniach już ktoś mieszkał, są one zazwyczaj już urządzone i gotowe do zamieszkania. To znacznie skraca czas od zakupu mieszkania, do przeprowadzki.

Rynek wtórny ma jednak także swoje wady. Przede wszystkim zazwyczaj na rynku wtórnym kupuje się mieszkania, które znajdują się w starszym budownictwie, w naszym kraju najwięcej dostępnych na rynku wtórnym mieszkań znajduje się w budynkach z wielkiej płyty. Starsze domy były oczywiście wybudowane w nieco innym standardzie niż domy na nowych osiedlach. Bardzo dużą wadą mieszkań „używanych” jest też to, że kupuje się mieszkanie, w którym ktoś już mieszkał, i które jest wykończone  w konkretny sposób. Nawet jeśli ogólne wrażenie jest dobre, to na pewno znajdą się w nim elementy, które nam się nie będą podobały. W takich sytuacjach ma się 3 możliwości: albo zaakceptuje się w całości sposób urządzenia kupionego mieszkania, albo przeprowadzi się tylko niewielki remont, żeby wymienić tylko część najbardziej niepasujących nam elementów wykończenia, albo przeprowadzi się generalny remont z wymianą wszystkich elementów. Trzeba jednak wiedzieć, że to ostatnie rozwiązanie znacznie zwiększy koszty zakupu mieszkania. Remont takiego mieszkania, z wymontowaniem najpierw wszystkich elementów, najprawdopodobniej z wymianą także instalacji elektrycznej, gazowej lub/i wodociągowej, będzie znacznie bardziej koszty niż wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim. W starszych budynkach mieszkalnych trzeba też się liczyć z nieco wyższym czynszem, który jest związany m.in. z koniecznością dokonywania wpłat na fundusz remontowy.  Na nowych osiedlach, nawet jeśli taki istnieje, to zazwyczaj miesięczne koszty mieszkańców są dużo niższe.

Dlaczego warto jest się zdecydować na mieszkania z rynku pierwotnego?

Nieco inne są zalety i wady mieszkań na rynku pierwotnym. Co warto wiedzieć, takie mieszkania są obecnie najchętniej wybierane przez klientów. Jest to związane przede wszystkim z tym, że doceniają oni możliwość zamieszkania w całkowicie nowym mieszkaniu, w całkowicie nowym bloku i na całkowicie nowym osiedlu mieszkaniowym. Decydując się na takie mieszkanie, można wykończyć je dokładnie w taki sposób, w jaki się chce. Nie trzeba tu iść na żadne kompromisy i zastanawiać się, czy warto jest zachować jakieś elementy z wykończenia wybranego przez poprzedniego właściciela. Kupując mieszkanie od dewelopera, przez co najmniej 5 lat, będzie ono podlegało także gwarancji (rękojmi), co sprawi, że nawet jeśli w trakcie użytkowania lokalu zauważylibyśmy jakieś usterki czy wady, to powinny być one szybko naprawione na koszt dewelopera. Dużą zaletą mieszkań na rynku pierwotnym jest też to, że oprócz samego mieszkania, ma się również możliwość zakupu miejsca postojowego, co naprawdę może być dużym ułatwieniem.

A jakie są wady mieszkań na rynku pierwotnym?  Najważniejsza jest taka, że chcąc mieć większy wybór mieszkań w danej inwestycji, najlepiej jest kupować mieszkanie szybko, to znaczy w pierwszym okresie budowy. Wiąże się to oczywiście z dłuższym oczekiwaniem na odbiór wymarzonego M. Często na odbiór mieszkania trzeba czekać nawet około 2 lata od czasu zakupu. Przez ten czas wiele osób będzie ponosiło odpowiednio większe koszty. Będzie płaciło za wynajem lub czynsz w starym mieszkaniu i będzie również płaciło przynajmniej część raty kredytu hipotecznego na zakup nowego mieszkania.