Czy spółdzielnia mieszkaniowa może pełnić rolę właściciela nieruchomości?

Spółdzielnia mieszkaniowa to nic innego jak podmiot działający na podstawie ustawy prawo spółdzielcze oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Podstawowym celem spółdzielni jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych oraz innych potrzeb zrzeszonych w niej członków.  Jest ona traktowana, jako swego rodzaju firma, dlatego ma możliwość kredytowania swoich inwestycji i zatrudniania ludzi. Jednak, czy może pełnić rolę właściciela nieruchomości?

Kim jest właściciel nieruchomości?

Właściciel nieruchomości to także współwłaściciel, użytkownik wieczysty oraz jednostki organizacyjne i osoby posiadające nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu. Są to również inne podmioty władające nieruchomością. Definicja ta ma charakter zakresowy, gdyż zostały w niej wymienione poszczególne kategorie podmiotów, które mogą zostać uznane za właścicieli nieruchomości w znaczeniu ustawowym. To podmioty, które są lub mogą być adresatami obowiązków nałożonych przepisami ustawy. Z treści art. 2 ust. 1 pkt 4 u.c.p.g. wynika wprost, że za właściciela nieruchomości ustawa uznaje każdy podmiot, który nią włada. Przy czym nieruchomość ta jest wyodrębnionym gruntem i związanym z nim trwale budynkiem - na podstawie prawa własności, współwłasności, wieczystego użytkowania, zarządu i użytkowania, a także na podstawie stosunku obligacyjnego.

Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. mówi nam, że w sytuacji, gdy nieruchomość jest zabudowana budynkami wielolokalowymi, w których ustanowiono odrębną własność lokali, obowiązki właściciela nieruchomości obciążają osoby sprawujące zarząd nieruchomością wspólną – mówi specjalista reprezentujący Spółdzielnię Mieszkaniową Zodiak w Rzeszowie -   natomiast w przypadku, gdy zarząd nie został wybrany, obowiązki te sprawują właściciele lokali.

Warto zapamiętać, że tam, gdzie jakikolwiek tytuł prawny do nieruchomości łączy się z członkostwem w określonej korporacji typu spółdzielnia mieszkaniowa, wspólnota mieszkaniowa (powyżej 7 członków) lub TBS, wówczas podmiotem zobowiązanym do złożenia deklaracji jest jednostka organizacyjna lub osoba posiadająca nieruchomość w zarządzie, czyli m.in. spółdzielnia mieszkaniowa.

Czy spółdzielnia mieszkaniowa może wykonywać obowiązki właściciela nieruchomości?

Spółdzielnie mieszkaniowe nie są obowiązane do wykonywania obowiązków właściciela nieruchomości wynikających z ustawy osoby, którym służą spółdzielcze prawa do lokalu, ani osoby faktycznie zamieszkujące lokale należące do spółdzielni mieszkaniowych. Obowiązki wynikające, np. z ustawy o czystości i porządku ciążą na samej spółdzielni mieszkaniowej, która rozlicza się we własnym zakresie z tymi osobami. Spółdzielnia mieszkaniowa nie może zatem pełnić roli właściciela nieruchomości, składać deklaracji o wysokości opłaty za swoich lokatorów, czy uiszczać opłaty do gminy - bez względu na to, czy chodzi o mieszkanie lokatorskie, własnościowe, czy o mieszkanie, w stosunku do którego ustanowiono odrębną własność. Wynika to z tego, że w żadnym z tych przypadków nie sprawuje ona zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali.

Warto podkreślić, że ze spółdzielni mieszkaniowej można wyłonić wspólnotę mieszkaniową. Aby to zrobić, należy wyodrębnić własność wszystkich lokali w ramach nieruchomości gruntowej (art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych), lub większość właścicieli lokali w budynku, lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (art. 241 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). W sytuacjach wskazanych wyżej, jeżeli na zarządcę powstałej w ten sposób nieruchomości wspólnej zostanie wybrana spółdzielnia, wówczas będzie ona miała obowiązek składać za właścicieli nieruchomości deklarację o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi przez gminę. W pozostałych sytuacjach nie może ona wykonywać tych obowiązków za właścicieli.

Podsumowując, właścicielem nieruchomości jest zarówno lokator spółdzielczego mieszkania lokatorskiego, jak i właściciel mieszkania spółdzielczego typu własnościowego, gdyż jeden i drugi ma tytuł prawny do władania mieszkaniem. W taki sam sposób należy traktować właścicieli odrębnych lokali mieszkalnych, w sytuacji gdy wspólnota mieszkaniowa nie wybrała zarządcy.