Materiał Partnera

Czy spółdzielnia mieszkaniowa może pełnić rolę właściciela nieruchomości?

Czy spółdzielnia mieszkaniowa może pełnić rolę właściciela nieruchomości?

Spółdzielnia mieszkaniowa to nic innego jak podmiot działający na podstawie ustawy prawo spółdzielcze oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Podstawowym celem spółdzielni jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych oraz innych potrzeb zrzeszonych w niej członków.  Jest ona traktowana, jako swego rodzaju firma, dlatego ma możliwość kredytowania swoich inwestycji i zatrudniania ludzi. Jednak, czy może pełnić rolę właściciela nieruchomości?

Kim jest właściciel nieruchomości?

Właściciel nieruchomości to także współwłaściciel, użytkownik wieczysty oraz jednostki organizacyjne i osoby posiadające nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu. Są to również inne podmioty władające nieruchomością. Definicja ta ma charakter zakresowy, gdyż zostały w niej wymienione poszczególne kategorie podmiotów, które mogą zostać uznane za właścicieli nieruchomości w znaczeniu ustawowym. To podmioty, które są lub mogą być adresatami obowiązków nałożonych przepisami ustawy. Z treści art. 2 ust. 1 pkt 4 u.c.p.g. wynika wprost, że za właściciela nieruchomości ustawa uznaje każdy podmiot, który nią włada. Przy czym nieruchomość ta jest wyodrębnionym gruntem i związanym z nim trwale budynkiem - na podstawie prawa własności, współwłasności, wieczystego użytkowania, zarządu i użytkowania, a także na podstawie stosunku obligacyjnego.

Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. mówi nam, że w sytuacji, gdy nieruchomość jest zabudowana budynkami wielolokalowymi, w których ustanowiono odrębną własność lokali, obowiązki właściciela nieruchomości obciążają osoby sprawujące zarząd nieruchomością wspólną – mówi specjalista reprezentujący Spółdzielnię Mieszkaniową Zodiak w Rzeszowie -   natomiast w przypadku, gdy zarząd nie został wybrany, obowiązki te sprawują właściciele lokali.

Warto zapamiętać, że tam, gdzie jakikolwiek tytuł prawny do nieruchomości łączy się z członkostwem w określonej korporacji typu spółdzielnia mieszkaniowa, wspólnota mieszkaniowa (powyżej 7 członków) lub TBS, wówczas podmiotem zobowiązanym do złożenia deklaracji jest jednostka organizacyjna lub osoba posiadająca nieruchomość w zarządzie, czyli m.in. spółdzielnia mieszkaniowa.

Czy spółdzielnia mieszkaniowa może wykonywać obowiązki właściciela nieruchomości?

Spółdzielnie mieszkaniowe nie są obowiązane do wykonywania obowiązków właściciela nieruchomości wynikających z ustawy osoby, którym służą spółdzielcze prawa do lokalu, ani osoby faktycznie zamieszkujące lokale należące do spółdzielni mieszkaniowych. Obowiązki wynikające, np. z ustawy o czystości i porządku ciążą na samej spółdzielni mieszkaniowej, która rozlicza się we własnym zakresie z tymi osobami. Spółdzielnia mieszkaniowa nie może zatem pełnić roli właściciela nieruchomości, składać deklaracji o wysokości opłaty za swoich lokatorów, czy uiszczać opłaty do gminy - bez względu na to, czy chodzi o mieszkanie lokatorskie, własnościowe, czy o mieszkanie, w stosunku do którego ustanowiono odrębną własność. Wynika to z tego, że w żadnym z tych przypadków nie sprawuje ona zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali.

Warto podkreślić, że ze spółdzielni mieszkaniowej można wyłonić wspólnotę mieszkaniową. Aby to zrobić, należy wyodrębnić własność wszystkich lokali w ramach nieruchomości gruntowej (art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych), lub większość właścicieli lokali w budynku, lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (art. 241 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). W sytuacjach wskazanych wyżej, jeżeli na zarządcę powstałej w ten sposób nieruchomości wspólnej zostanie wybrana spółdzielnia, wówczas będzie ona miała obowiązek składać za właścicieli nieruchomości deklarację o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi przez gminę. W pozostałych sytuacjach nie może ona wykonywać tych obowiązków za właścicieli.

Podsumowując, właścicielem nieruchomości jest zarówno lokator spółdzielczego mieszkania lokatorskiego, jak i właściciel mieszkania spółdzielczego typu własnościowego, gdyż jeden i drugi ma tytuł prawny do władania mieszkaniem. W taki sam sposób należy traktować właścicieli odrębnych lokali mieszkalnych, w sytuacji gdy wspólnota mieszkaniowa nie wybrała zarządcy.

Podziel się:

Ogólna ocena artykułu

Dziękujemy za ocenę artykułu

Błąd - akcja została wstrzymana

Polecane firmy

Pliki cookies (tzw. "ciasteczka") stanowią dane informatyczne, w szczególności tekstowe, które przechowywane są w urządzeniu końcowym Użytkownika Serwisu i przeznaczone są do korzystania ze stron internetowych Serwisu. Cookies zazwyczaj zawierają nazwę strony internetowej, z której pochodzą, czas przechowywania na urządzeniu końcowym oraz unikalny numer.

Dowiedz się więcej Akceptuję